关注我们的朋友应该知道，我一直告诉大家今年是置换掉差资产，换赛道的最好时机。

最近3月楼市成交数据也出来了，像北京、上海、深圳、成都、广州等成交数据还不错。

【资料图】

市场虽然不算大热，但也没有很多人想的那么差。

我观察到的市场情况是，有些城市最低点的买房位置已经过去了。

比如深圳，

南山诺德假日，年前555万，近期成交价590万；

西乡金港华庭年前410万，近期435万。

福永金域豪庭三期去年年底最低345万，近期挂牌410万。

这些基本面还不错的版块，已经开始回暖，并且向3年前靠近。

我的建议是，置换到好赛道真的要加紧了。

否则很可能是你手里的房子卖不出在跌，但是想买的房子已经在慢慢回暖上涨了。

至于怎么置换，哪些城市房子要赶紧置换，之前的文章中我已经讲了，点击 蓝字 可以查看之前的文章。

今天这篇文章，想跟大家讲讲，市场上需要赶紧优化的几种房子。

老破小

楼龄超过20年以上的房子，无论是小面积，还是大面积，今年都建议尽快置换。

至于原因，总结来说：

1、楼市需求已经变化，老破小不符合市场主流需求；

2、贷款困难，楼龄超过20年以上，很难贷满30年；

3、增值能力极差，2022年哪怕是北上广深，老破小都是跌幅最猛的产品，带学区的也不例外。

4、居住体验差，物业管理差，停车困难，小区大多难以避免的走向衰败。

这4大原因，已经决定了老破小、老破大这类产品极难翻身，持有收益很难跑赢大盘。

今年如果手头有资金，越早置换这类房子越好。

尤其是三四线城市，老破小哪怕在市区也要加紧置换。

有不少人认为三四线城市市区老破小已经逐渐符合危房标准，有博拆迁的可能，因此还在持有此类资产。

我想告诉大家的是，小城市的财政实力有限，拆迁老城区性价比肯定要比发展新区低，拆迁非常难落地。

再加上拆迁周期本来就很漫长，想要博拆迁，周期随便就是8年-10年。

与其被动，不如主动出击，抓住今年的机会置换更好的房子。

刚需地段的改善盘

地段和房子类型一定要适配。

什么叫做刚需地段？

我教大家一个最简单的办法：就是打开贝壳看看地段次新小区成交价和成交面积。

如果该地段面积越大单价越贵，说明该地段属于改善型。如果该地段面积越小单价越贵，说明这个地段属于刚需型。

什么叫改善盘呢？

看小区的主流交易面积段，一线城市户型面积在100平以上就算改善了，二线城市户型面积在130平以上才算改善，三四线城市可能得140平以上才算改善。

如果你在刚需的地段，买了改善型房产，今年最该做的就是置换。

比如你在武汉金银潭这样的三四线环地段，买了套170平的改善用房。

住的是很开心的。

但是当你准备卖房的时候，就会发现非常尴尬的一个情况：

有你这个预算的，不会买你这个地方，而看的中这个地段，没你这个预算。

最后的情况就是，好好的房子，花的钱不少，但涨幅却跑输整个大盘，何其惨痛。

所以，今年，一定抓紧置换。

周边竞争过大的房子

这类房子，往往集中在新区或者新城。

板块特点基本符合以下几点：

1、整个板块空地很多，供应的住宅也很多。

2、板块二手有7个以上相同楼龄的房子处于可售状态。

3、与此同时，还有新房项目在不断推出。

这类房产，同样，今年有机会要抓紧置换。

没别的原因，就是因为这类房子在5-10年内面对的竞争太大。

不仅周边二手房对手极多，还有新房持续压价，没有足够的产业和人口引入，这些房子很难进入上涨通道。

这样的例子很多。

比如深圳的龙岗，为什么房价难跑赢西部，一方面是因为就业中心西移，另一方面是供应量太大了。

深圳龙华这几年也有这样的趋势。

据深圳住建局统计，龙华去年共新批准预售住宅房源9000套，仅次于龙岗；但从成交来看，乐有家研究中心统计，区域内全年共网签5028套新房住宅，供应量远远大于成交量。

2023年还有21楼盘可能即将入市，有新房持续压价，周边很难迅速上涨。

不仅是深圳，杭州不少版块也面临这样的困境。

因为杭州的新房限价更低，有大量新房还在出货的板块，未来5-10年都很难进入上涨通道。

这类房产越早抛掉越好，置换到更好的板块，才能更好抓住这轮楼市机会。

至今未通地铁的房子

最近1年以来，中央对地铁的审批越来越严格了。

至于原因？

主要还是因为我国每年新增城镇化人口出现了断崖式下跌，从平均每年2200万增量，下滑到了不到1000万，去年甚至不到650万。

这就意味着很多地方，修地铁可能连成本都收不回来，反而影响地方财政。

所以，现在申报地铁的标准变得更加严格，不仅有财政收入、GDP、常住人口的要求，对于客运强度也有要求。

这就意味着：

地铁大扩张的时代，结束了。

比如天津、青岛、宁波、昆明、大连、长春、石家庄、贵阳、常州、佛山、太原、东莞等。

这些地方，可能短期都再难申请到地铁审批了，就连深圳最新申报的13条地铁线路，也被砍掉了4条。

所以，如果你所在的城市，到现在1公里范围内还没有地铁，也没有地铁规划，今年赶紧撤离。

现在都没有地铁规划，不是板块边缘，就是人气不足，更不可能是重点发展的板块。

奇葩户型

楼市已经全面进入改善时代，有些房子正在加速被市场淘汰。

比如，各种奇葩户型，手枪型、马桶型、钻石型户型。

这些户型不仅是设计老旧，通风、采光、连空间方正都很难做到。

现在的购房者越来越懂行，资金充裕谁也不会考虑这类户型，这就决定了，这类房子极难往上要价。

哪怕地段优质，这些房子的涨幅也是极慢。

除了少数带有优质学区的学区房，其他的任何情况，今年都别犹豫，赶紧将此类房产置换掉。

除了这5大房产之外，还有李老师常说的黑五类、十大恶，同样也是今年必加速抛弃的房子。